Los impuestos suben un 25% el precio final de la vivienda

En una vivienda de 140.000 euros, el comprador paga 38.000 euros en impuestos. Liquida directamente el comprador 14.000 euros por el 10% de IVA, pero el resto son impuestos que paga el promotor por el suelo y la construcción y que repercute en el precio final.

Los impuestos que giran en torno a la vivienda son una de las mayores fuentes de ingresos para las tres Administraciones Públicas: municipal, autonómica y estatal. Hay impuestos cuando vendes una casa, que son las plusvalías municipales, impuestos por comprar una propiedad: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD); e impuestos por ser propietario de una casa: Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI), tasa de basuras, etc.

Sin embargo, cuando hablamos de fiscalidad sobre la vivienda siempre nos queda en estos impuestos más directos -IVA, tasa de basuras, IBI, plusvalía municipal, etc.- pero también hay otro tipo de impuestos ocultos en el precio de la vivienda que también paga el comprador en el precio final de la vivienda. A lo largo de todo el proceso de producción de una vivienda -que va desde la compra del suelo, pasando por la construcción del inmueble hasta la venta de la misma-, entra en juego una serie de impuestos que provocan un encarecimiento del precio final de la propiedad.

«En ASPRIMA (Asociación Española de Promotores Inmobiliarios) hemos publicado el libro blanco de la fiscalidad donde se desglosan todas las figuras tributarias que gravan la producción de una vivienda desde las tres Administraciones Públicas. Por ejemplo, para una vivienda de 140.000 euros, el comprador de la casa tiene que hacer frente al pago del IVA, que es el 10% del precio final, en este caso, 14.000 euros, pero lo que tiene que tener claro el comprador es que no sólo paga 14.000 euros en impuestos, sino 38.000 euros, que es casi el 25% del precio final de la vivienda, ya que el promotor paga unos impuestos por los costes del suelo y de la construcción, que los repercute directamente en el precio final de la vivienda. Por eso es necesario que para producir una vivienda a un coste menor, con el objetivo de que la gente pueda acceder a una vivienda, haya que reducir, entre otras cosas, los gastos de fiscalidad. Tiene que haber un compromiso entre las tres Administraciones para reducir esa fiscalidad», afirma Carolina Roca, vicepresidenta de ASPRIMA.

Entre los impuestos directos hay uno que está dando mucho que hablar en estos últimos meses y es el impuesto de plusvalía municipal. El pasado 16 de febrero, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales varios artículos de la Norma Foral de Guipúzcoa referente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal y, de esta forma, el Tribunal respalda que no puede exigirse al vendedor de un inmueble el pago de un impuesto que grava un incremento del valor que, en realidad, no se ha producido. Y recientemente a esta sentencia se ha sumado otra contra la norma foral de Álava.

Marta García Hernández, directora de consultoría técnica y energética de Tinsa, apunta que el origen del pago indebido del impuesto radica en el método de cálculo. «Los Ayuntamientos están tomando el valor catastral del suelo en el momento de la transición y lo multiplican por el número de años de tenencia del activo. Con este planteamiendo, el importe a satisfacer siempre es positivo. No tienen en cuenta cuál era el valor del suelo en el momento de la compra, que es clave para saber si ha existido un incremento del valor durante esos años, que es lo que teóricamente grava el impuesto».

Carmen Villa, directora general de Impuestalia, afirma que «el impuesto de plusvalía municipal lo que grava es el incremento del valor del bien del suelo, no en sí la transmisión; si se ha vendido a pérdidas no debería haber impuesto y esto es lo que debería de arreglar ahora el poder legislativo cuando el Tribunal Constitucional se termine de pronunciar con la Ley Nacional y tendrá que definir que haya de verdad un impuesto solo cuando haya un incremento del valor del terreno».

Hay dos cosas que hacen que este impuesto pierda todo su sentido:

1. Hasta 2008, en España, los precios se mantenían al alza y siempre había un incremento en el precio, pero a partir de esa fecha los precios han bajado y en un 99% todo el mundo que ha comprado a partir de 2004, si ha vendido ahora ha vendido a pérdidas.
2. Se han actualizado las ponencias de valores de catastro de prácticamente todos los municipios de España. Entonces, si en el pasado se estaba aplicando sobre un valor catastral que no estaba actualizado el importe era pequeño y había que pagarlo porque había plusvalías, pero ahora no tiene sentido pagar primero porque no ha habido plusvalías y además el importe ahora al actualizar los valores del catastro, es más alto.

«El problema de este impuesto, como pasa también en otros impuestos, es la descentralización que marca la base imponible. No es ni el beneficio obtenido ni la plusvalía; lo que marca es una decisión de una ponencia catastral de cada Ayuntamiento. Es decir, cada Ayuntamiento establece las valoraciones de los inmuebles y de los suelos de ese municipio y ahí hay una arbitrariedad tremenda. En muchos casos se producen incrementos en valores catastrales no relacionados con el valor de mercado», asegura Carolina Roca.

La única solución que hay hoy en día es reclamar y quien haya liquidado indebidamente el impuesto -porque en realidad no ha existido plusvalía-, tiene la opción de reclamar, siempre que no hayan transcurrido cuatro años desde el pago. «En Tinsa estimamos que si la norma se aplica finalmente al ámbito estatal, el número de viviendas sobre las que se podría reclamar la devolución del pago de la plusvalía, por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición, estaría en torno a 550.000 inmuebles», confirma Marta García.

Además de que el comprador final recurra su liquidación, Carolina Roca hace un llamamiento y pide a las Asociaciones más implicación: «Creo que las asociaciones como nosotros en ASPRIMA tienen que hacer una labor para fiscalizar este tipo de actuaciones, porque realmente los Ayuntamientos tienen la potestad e independencia para determinar lo que recaudan y ya sabemos que las haciendas locales en estos últimos años se han financiado en buena parte gracias a la vivienda y bajo ese afán recaudatorio, y viendo cómo están algunos ayuntamientos, creo que deberíamos vigilar cada vez que se publique una ordenanza fiscal en un municipio o se publique una ponencia catastral y hacer un análisis con técnicos y jurídicos para intentar contener este tipo de actuaciones».

Otros impuestos como el ITP o el AJD se aplican sobre el valor de venta de los inmuebles, para en el fondo también gran parte de las Comunidades Autónomas utilizan el valor catastral para determinar el valor mínimo por el cual debería venderse un inmueble. «El valor catastral es un valor que da el Gobierno y que a partir de ahí se usa como base para muchos impuestos como el ITP y el IBI. El catastro depende de Hacienda y el valor catastral y las características que se definen en el catastro son las que van a definir cómo van a ser los impuestos que una persona va a pagar el resto de su vida, por eso hay que asegurarse de que todo los datos sean correctos. El catastro se tiene que revisar cada 10 años. En Madrid se acaba de ampliar el plazo de regularización catastral hasta el 31 de julio», apunta Carmen Villa.

Fuente: Luzmelia Torres. Los impuestos suben un 25% el precio final de la vivienda. El Economista. Mayo 2017.